房貸其它相關(guān)知識

1、提前還貸如何辦理

目前，個(gè)人住房商業(yè)貸款和個(gè)人住房公積金貸款已推出了允許借款人改變還款計(jì)劃、提前償還部分或全部貸款的業(yè)務(wù)。然而因?yàn)樘崆皟斶€貸款、特別是提前償還部分貸款，需要對原借款合同中三方約定的借款期限、貸款余額等內(nèi)容重新修正與計(jì)算，在操作上有一定的復(fù)雜性，借款人需了解和掌握下列的一些要求與規(guī)定：

1）借款人須在按月正常償還貸款本息6個(gè)月后，方可提出首次提前償還部分貸款或全部貸款；

2貸款機(jī)構(gòu)為嚴(yán)格貸款管理，對提前償還部分貸款規(guī)定了最低限額，一般需1萬元以上、以萬為單位的整數(shù)。

3）借款人提前還貸一般需提前15天告知貸款機(jī)構(gòu)，并須持原借款合同、銀行還貸儲蓄卡、每月還貸本金利息表、本人身份證等資料向貸款機(jī)構(gòu)提出書面申請（公積金貸款向住房資金管理部門提出申請，商業(yè)住房貸款則向貸款銀行提出申請），并須經(jīng)其審核同意；

4）借款人在當(dāng)月仍需償還原定的月貸款本息還款額，同時(shí)再將需要提前償還的貸款金額存入銀行儲蓄卡內(nèi)。貸款機(jī)構(gòu)經(jīng)確認(rèn)后，對屬于是提前償還部分住房貸款的，則將再按原借款合同中確定的計(jì)息還貸方式（一般為“等額本息還款法”、“等額本金還款法”等），以“先息后本，每月等額減少，縮短還款期限”的計(jì)算原理，重新計(jì)算提前償還部分貸款后的借款余額和最終償還期限，重新打印“每月還貸本金利息表”，重新與借款人簽訂“借款變更合同”。無論是提前償還部分貸款、或是提前償還全部貸款，借款人均須在貸款機(jī)構(gòu)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到銀行辦理提前還貸劃款。

5）提前償還全部貸款可到保險(xiǎn)公司退還提前期內(nèi)保費(fèi)。在借款人提前償還全部貸款后，貸款機(jī)構(gòu)將同時(shí)交還給借款人原一直由貸款機(jī)構(gòu)保管著的個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)單正本。而由于借款人原在辦理貸款時(shí)已一次性付清了借款期內(nèi)的所有保險(xiǎn)費(fèi)，故原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)已提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前期的保費(fèi)。

2、還款期內(nèi)利率變化時(shí)還款額的計(jì)算

根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)息；對于一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應(yīng)期限檔次利率進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整的計(jì)算原則是將未歸還的后期款項(xiàng)按原利率折現(xiàn)，再以調(diào)整后的利率重新計(jì)算月還款額。

例如：申請貸款10萬元，貸款期為10年，現(xiàn)行利率為5.04‰。月還款額為1063元。在還款6年3個(gè)月后，假設(shè)國家調(diào)整個(gè)人住房貸款利率為5.31‰(5年以內(nèi))、5.58‰（5年以上），則當(dāng)年余下的9個(gè)月仍執(zhí)行合同利率5.04‰，從第8年開始，按10年期的利率5.58‰重新計(jì)算月還款額。

3、按揭貸款中的七個(gè)常見問題

1）按揭辦不下來，是開發(fā)商作梗

2）辦不了按揭，開發(fā)商騙我買房！

3）開發(fā)商真麻煩：辦理按揭時(shí)要求夫妻雙方到場

4）按揭辦理不順，一定是開發(fā)商的原因

5）辦不了20年按揭，是年齡歧視

6）按揭首付提高，是房子有問題

7）房屋有質(zhì)量問題，按揭就不付

4、等額本息還款法與等額本金還款法的比較

房地產(chǎn)按揭有兩種主要還貸方法：一是等額本息還款，即借款人每月以相等的金額償還貸款本息，每月還款額度相同；另一種是等額本金還款，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，首期支付較多，以后逐月減少。這兩種還款方式主要有以下兩點(diǎn)區(qū)別：1）還款前幾年的利息和本金比例不一樣?！氨鞠⑦€貸法”前幾年還款總額中利息占的比例較大，所以二者的比例最高時(shí)也就各占50%左右。2）還款前后期的壓力不一樣。因?yàn)椤氨鞠⑦€款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價(jià)基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要比前期輕得多。

造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于貸款人占用銀行資金發(fā)生了變化。等額本金法，由于貸款人一開始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所產(chǎn)生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對也較多，所以利息也會相應(yīng)增加。根據(jù)銀行的《個(gè)貸辦法》，上述兩種還款方式有如下不同：以A、B兩人同時(shí)申請銀行個(gè)人住房貸款20萬元，期限20年為例。A選擇等額本息還款法，B選擇等額本金還款法。從累計(jì)償還總額上看，A期滿后共需償付本息332358.48元，B需償還312065元，扣除本金后，A要比B多付息20293.48元。另一方面，A從第一次到最后一次還款額均為1384.82元，而B第一次還款額為1763.33元，以后逐月遞減3.88元。從以上比較可明顯看出A還款壓力均衡，而B還債壓力初期較重，隨著還款次數(shù)的增多，還債壓力日趨減弱。

雖然和等額本息還款法相比，等額本金還款方式繳納的利息要少一些，但也不是人人適用。有關(guān)人士認(rèn)為，貸款者在辦理住房貸款時(shí)要根據(jù)自己的實(shí)際收入情況和預(yù)期收入來確定還貸方式，那才是最省錢的辦法?？偨Y(jié)起來有以下幾點(diǎn)：

1）年輕的工薪階層：建議選擇等額本息還款法。如果只圖減少利息，而選擇等額本金還款法，造成供款壓力增大，每月流動資金不足，造成斷供而產(chǎn)生罰息，甚至被銀行起訴，損失會更大。

2）未來預(yù)期收入下降人士：如即將退休的干部，建議選擇等額本金還款法。因目前收入較高，未來收入會下降，而等額本金還款法前期還款多，后期還款少，這樣個(gè)人收入和支出正好相匹配。

3）理財(cái)能力強(qiáng)的人士：如盈利能力強(qiáng)的私營企業(yè)家，如果收益高于隱含貸款利率，建議選擇等額本息還款法，這樣可多利用銀行資金進(jìn)行投資和經(jīng)營。

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