上海市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）

 

政策法規(guī): 房屋動(dòng)拆遷
頒布時(shí)間: 2002-2-5          執(zhí)行時(shí)間: 2002-2-5

 

第一章 總 則

第一條（制定依據(jù)） 為維護(hù)房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房屋拆遷評(píng)估行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本技術(shù)規(guī)范。              

第二條（適用范圍） 本市國(guó)有土地上的房屋拆遷評(píng)估適用本技術(shù)規(guī)范。

第三條（估價(jià)目的和價(jià)格定義） 采用本技術(shù)規(guī)范的估價(jià)目的統(tǒng)一稱(chēng)為"房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)"。

房屋拆遷評(píng)估的價(jià)值定義是被拆除房屋無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。房屋拆遷評(píng)估不考慮租賃、抵押等權(quán)利限制的影響。

第四條（估價(jià)時(shí)點(diǎn)） 房屋拆遷評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。

第五條（評(píng)估方法與可比實(shí)例選取） 各類(lèi)房屋拆遷評(píng)估應(yīng)采用本技術(shù)規(guī)范規(guī)定的評(píng)估方法。

在運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)在拆遷房屋相同或相似區(qū)域內(nèi)收集成交時(shí)間一般不超過(guò)6個(gè)月的充分房地產(chǎn)市場(chǎng)交易實(shí)例，包括房屋拆遷范圍內(nèi)的交易實(shí)例。在分析、篩選的基礎(chǔ)上確定與估價(jià)對(duì)象區(qū)位、用途、建筑類(lèi)型、結(jié)構(gòu)和設(shè)備等相同或相似的 3個(gè)以上可比實(shí)例，并制作《可比實(shí)例調(diào)查表》。采用基準(zhǔn)價(jià)格修正法確定基準(zhǔn)價(jià)格的，應(yīng)選取4個(gè)以上可比實(shí)例。

可比實(shí)例的成交單價(jià)一般相差不應(yīng)超過(guò)30％。

第六條（拆遷房屋用途、建筑面積、占地面積）

拆遷房屋用途、建筑面積、占地面積應(yīng)以委托人書(shū)面確定的為準(zhǔn)。

第七條（房屋裝飾評(píng)估）

拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格中不包括房屋的裝飾價(jià)值。

委托人書(shū)面要求評(píng)估房屋裝飾價(jià)值的，應(yīng)按照本市房屋裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)評(píng)定其裝飾的重置價(jià)格和成新程度。

房屋裝飾應(yīng)單獨(dú)出具評(píng)估報(bào)告。

第八條（房屋拆遷評(píng)估的質(zhì)量控制） 房屋拆遷評(píng)估的貨幣單位應(yīng)當(dāng)精確到元。

房屋拆遷評(píng)估報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估報(bào)告）應(yīng)經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核批準(zhǔn)。

第九條（評(píng)估報(bào)告） 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式出具評(píng)估報(bào)告。其中居住房屋的，估價(jià)機(jī)構(gòu)還應(yīng)按房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證或房屋租賃合同出具分戶(hù)評(píng)估報(bào)告。

評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告應(yīng)經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。

采用基準(zhǔn)價(jià)格修正法評(píng)估時(shí)應(yīng)提供估價(jià)結(jié)果匯總表。估價(jià)結(jié)果匯總表應(yīng)包含分戶(hù)估價(jià)對(duì)象座落、產(chǎn)權(quán)人、建筑面積、基準(zhǔn)價(jià)格、修正系數(shù)、評(píng)估單價(jià)等內(nèi)容。

第十條（評(píng)估資料存檔） 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料與評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔：
   （一）評(píng)估委托合同；
   （二）拆遷許可證、或者建設(shè)用地規(guī)劃許可證、或者有關(guān)批準(zhǔn)文件；
   （三）評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；
   （四）評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；
   （五）可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；
   （六）確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；
   （七）其它涉及評(píng)估項(xiàng)目的一切必要資料。

評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留十年。

第十一條（證據(jù)保全） 評(píng)估依法代管的房屋、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）及評(píng)估過(guò)程中形成的有關(guān)評(píng)估資料同時(shí)提交委托人，由委托人一并辦理證據(jù)保全手續(xù)。

 

 

第二章 居住房屋的評(píng)估

第十二條（居住房屋分類(lèi)） 本市國(guó)有土地上的居住房屋按建筑類(lèi)型分為公寓、花園住宅、職工住宅（新工房）、新式里弄、舊式里弄、簡(jiǎn)屋六類(lèi)。

第十三條（評(píng)估方法） 居住房屋應(yīng)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。

第十四條（可比實(shí)例的比較修正） 可比實(shí)例比較修正時(shí)，應(yīng)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)后進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)10％，綜合調(diào)整不得超過(guò)15％。

第十五條（基準(zhǔn)價(jià)格修正法）

（一）基準(zhǔn)價(jià)格修正法與適用條件

對(duì)于房屋建筑類(lèi)型相同、功能完整性相同或相似的同一拆遷地塊的成片居住房屋，可采用市場(chǎng)比較法確定典型房屋的市場(chǎng)價(jià)格，作為該拆遷范圍同類(lèi)房屋的基準(zhǔn)價(jià)格。然后根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風(fēng)等因素，對(duì)該基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、修正，確定其它被拆除房屋的評(píng)估價(jià)格。

整幢花園住宅和整幢新式里弄一般不宜采用基準(zhǔn)價(jià)格修正法。

（二）運(yùn)作程序
1、按照居住房屋的建筑類(lèi)型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、房屋戶(hù)型以及功能的完整性等因素劃分房屋類(lèi)別；
2、在同一房屋類(lèi)別內(nèi)確定典型房屋；
3、運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)典型房屋進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)核驗(yàn)后確定典型房屋的價(jià)格作為基準(zhǔn)價(jià)格；
4、確定層次、朝向等其他因素修正系數(shù)；
5、運(yùn)用本規(guī)范的計(jì)算公式確定房屋的市場(chǎng)價(jià)格。

（三）計(jì)算公式

估價(jià)對(duì)象價(jià)格=類(lèi)別基準(zhǔn)價(jià)格 ×（1+朝向修正系數(shù)）×（ 1+層次修正系數(shù)

×（1+其他因素修正系數(shù)）

本計(jì)算公式中的修正系數(shù)可參照下列系數(shù)確定。修正系數(shù)絕對(duì)值大于或等于5％的，調(diào)整幅度一般控制在+2％以?xún)?nèi)；修正系數(shù)絕對(duì)值小于5％的，調(diào)整幅度一般控制在+1％以?xún)?nèi)：

1、朝向修正系數(shù)表（見(jiàn)表一)

                                                             （表一）

 

朝向以住宅主臥室為準(zhǔn)

2、層次修正系數(shù)表（見(jiàn)表二）

                                                             （表二）

頂層修正一般為90年代中期以前頂層普通防水等處理的建筑，不包括復(fù)式結(jié)構(gòu)或特殊防水處理的頂層房屋。

3、計(jì)算公式中的其他修正因素是指采光、通風(fēng)等在基準(zhǔn)價(jià)格中未進(jìn)行修正的其他影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的個(gè)別因素。修正范圍根據(jù)具體情況在±5％范圍內(nèi)綜合確定。

第十六條（評(píng)估結(jié)果） 居住房屋只評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)，以房屋的建筑面積為計(jì)價(jià)單位。

第三章 非居住房屋的評(píng)估

第十七條（經(jīng)營(yíng)性房屋的分類(lèi)） 非居住房屋包括商場(chǎng)、店鋪、旅館、辦公、金融、娛樂(lè)、餐飲、服務(wù)業(yè)和工廠、站場(chǎng)碼頭、倉(cāng)庫(kù)堆棧、學(xué)校、文化館、影劇院、福利院、醫(yī)院、公共設(shè)施用房等經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性房屋。

第十八條（評(píng)估方法） 能搜集充分成交案例并有符合規(guī)定要求可比實(shí)例的非居住房屋，應(yīng)采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。

不能適用市場(chǎng)比較法的，可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。房屋收益應(yīng)按照房屋的租金收益確定。  

難以確定房屋租金收益的，采用成本法等其他方法進(jìn)行評(píng)估。

房屋的租金收益按照其同一經(jīng)營(yíng)用途、同一區(qū)域的社會(huì)平均收益水平修正確定。

第十九條（收益法） 采用收益法評(píng)估時(shí)，應(yīng)選擇二種以上評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估結(jié)果的確定應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

第二十條（成本法） 采用成本法進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別評(píng)估的方式，評(píng)估出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格應(yīng)采用市場(chǎng)比較法、成本法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法求取。

建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。建筑、安裝工程費(fèi)應(yīng)運(yùn)用工料測(cè)量法或分部分項(xiàng)法求取。

房屋折舊以直線折舊法計(jì)算。不適用的，可以使用成新折扣法計(jì)算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨(dú)計(jì)算折舊。

第四章 附則

第二十一條（在建工程評(píng)估） 在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評(píng)估。在建工程土地評(píng)估以政府管理部門(mén)批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門(mén)通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。

第二十二條（臨時(shí)建筑） 未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)評(píng)估其建筑物殘值。

第二十三條（安置房屋的評(píng)估技術(shù)規(guī)范） 安置房屋應(yīng)按照本技術(shù)規(guī)范的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。

第二十四條（其他） 凡房屋拆遷評(píng)估中涉及原始成本、建筑設(shè)備、工程造價(jià)等專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類(lèi)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。

本技術(shù)規(guī)范未作規(guī)定的，應(yīng)按照國(guó)家和本市其他房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條（解釋部門(mén)） 本技術(shù)規(guī)范由上海市房屋土地資源管理局負(fù)責(zé)解釋。