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市房地產(chǎn)評估中心、市房地產(chǎn)估價師協(xié)會、各房地產(chǎn)估價機構(gòu)：
現(xiàn)將《上海市征用集體所有土地房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行，并將執(zhí)行中遇到的問題及時反饋我局。
二00二年七月二日
上海市征用集體所有土地房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范（試行）
第一章 總 則
第一條（制定依據(jù)） 為了規(guī)范征用集體所有土地房屋拆遷補償估價行為，維護當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》和中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市的實際情況，制定本技術(shù)規(guī)范。
第二條（適用范圍） 本市征用集體所有土地上的房屋拆遷評估適用本技術(shù)規(guī)范。
在《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》實施前已辦理征地手續(xù)但尚未進行房屋拆遷的房屋評估，也適用本技術(shù)規(guī)范。
第三條（估價目的） 采用本技術(shù)規(guī)范的估價目的為"征地房屋拆遷補償估價"。
第四條（價值定義） 征地房屋拆遷補償建安重置價評估的價值定義，是指采用現(xiàn)有建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格。若評估對象為居住房屋的，還應(yīng)結(jié)合成新。
相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用，是指土地使用權(quán)人在估價時點，在估價對象所在地取得相同性質(zhì)、同等數(shù)量的土地使用權(quán)按現(xiàn)行政策法規(guī)應(yīng)當(dāng)支付的有關(guān)費用之總和。
第五條（估價時點） 房屋拆遷評估的估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。
第六條（拆遷房屋用途、建筑面積、土地面積） 拆遷房屋的用途、建筑面積、土地面積應(yīng)以委托人書面提供并確定的為準(zhǔn)。
第七條（估價結(jié)果） 居住房屋只評估房屋單價；非居住房屋，評估房屋和相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用總價。
第八條（評估報告） 估價機構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定格式出具評估報告。
居住房屋還應(yīng)出具分戶報告。
評估報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名，經(jīng)估價機構(gòu)審核并加蓋機構(gòu)公章。
房屋拆遷評估的貨幣單位應(yīng)當(dāng)精確到元。
第九條（評估資料存檔） 估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料整理存檔：
（一）評估報告（含技術(shù)報告）；
（二）評估委托合同；
（三）房屋拆遷許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者有關(guān)批準(zhǔn)文件；
（四）評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；
（五）評估對象的實地查勘記錄、照片等資料；
（六）確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；
（七）其他涉及評估項目的一切必要資料。
以上資料至少保留十年。
第二章 房地產(chǎn)評估
第十條（房屋評估方法） 居住房屋宜采用分部分項法或基準(zhǔn)價格修正法進行評估。對于結(jié)構(gòu)、用料、工藝、式樣等比較特殊的房屋不宜采用基準(zhǔn)價格修正法，宜個案單獨評估。
非居住房屋宜采用分部分項法進行評估，也可采用工程造價類比法進行評估。
同一拆遷基地范圍內(nèi)的同種用途的房屋宜采用同一種評估技術(shù)思路。
第十一條（分部分項法及操作程序） 分部分項法是以房屋的各個獨立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎(chǔ)來估算房屋的重新建造價格的方法。
分部分項法的操作程序：
（一）現(xiàn)場勘測房屋各組成部份（即分項，如墻體、樓地面、屋面等）的主要特征，如用料、工藝及規(guī)格數(shù)量等；
（二）計算各分項數(shù)量；
（三）根據(jù)現(xiàn)行工程定額標(biāo)準(zhǔn)確定各分項價格；
（四）評定房屋成新；
（五）確定房屋評估價格：
l、居住房屋評估單價＝（∑分項價格）×成新率÷建筑面積
2、非居住房屋評估總價＝∑分項價格
第十二條（基準(zhǔn)價格修正法及操作程序） 對于同一拆遷基地內(nèi)，房屋結(jié)構(gòu)、用途等基本相同的成片房屋，采用分部分項法確定典型房屋的價格，作為該拆遷基地范圍內(nèi)同類房屋的基準(zhǔn)價格。然后根據(jù)不同房屋的屋面、墻身、樓地面、層高等因素，對該基準(zhǔn)價格進行調(diào)整、修正，確定被拆除房屋的評估價格。
基準(zhǔn)價格修正法的操作程序：
1．按照房屋的建筑結(jié)構(gòu)進行房屋分類；
2．在同一類別房屋內(nèi)確定典型房屋；
3．求取并確定典型房屋的價格作為基準(zhǔn)價格；
4．根據(jù)房屋的屋面、墻身、樓地面、層高等方面的差異進行修正；
5．確定房屋成新；
6．確定房屋的評估價格。
第十三條（工程造價類比法及操作程序） 工程造價類比法是根據(jù)實際情況，用與擬估房屋在結(jié)構(gòu)、功效等方面相同或相似的已建成的工程造價進行類比，通過對有差異的項目進行調(diào)整，確定被拆除房屋的評估價格。
工程造價類比法宜適用于有可比較的類似工程的房屋評估。
工程造價類比法的操作程序：
1．根據(jù)評估對象的實際狀況，選取并確定類似工程；
2．計算修正系數(shù)：人工費用修正系數(shù)（K1）、材料價格修正系數(shù)（K2）、機械使用費修正系數(shù)（K3）、間接費用修正系數(shù)（K4）；
標(biāo)的物所在地區(qū)的人工費標(biāo)準(zhǔn)
K1＝?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D
類似工程所在地區(qū)人工費標(biāo)準(zhǔn)
∑標(biāo)的物工程主要材料數(shù)量×所在區(qū)域單價
K2＝?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D
類似工程主要材料費用
∑標(biāo)的物工程主要機械數(shù)量×所在區(qū)域機械單價
K3＝?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D
類似工程主要機械使用費用
標(biāo)的物所在區(qū)域間接費率
K4＝?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D?D
類似工程所在區(qū)域間接費率
3．計算總造價修正系數(shù)K；
K＝類似工程人工費比例×K1+類似工程材料費比例× K2+類似工程機械使用費比例×K3+類似工程間接費比例×K4
4．計算房屋評估價格；
評估價格＝類似工程單價×K×建筑面積
第十四條（居住房屋成新的確定） 居住房屋折舊以成新折扣法計算，并結(jié)合房屋的維護、保養(yǎng)、使用情況，最終確定房屋的成新率。
尚可繼續(xù)使用的房屋，成新率一般不宜低于40％。
第十五條（房屋裝飾評估） 拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。
委托人書面要求評估房屋裝飾價值的，應(yīng)按照本市房屋裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)，單獨評定其裝飾的重置價格和成新程度。
房屋裝飾應(yīng)單獨出具評估報告。
第十六條（相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用評估） 相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用評估按現(xiàn)行有關(guān)政策進行；具體的費用項目構(gòu)成應(yīng)根據(jù)實際情況及相應(yīng)政策規(guī)定確定。
第三章 附 則
第十七條（附屬物、附著物等評估） 房屋附屬物、土地附著物等的評估，按照本市有關(guān)國家建設(shè)征地的財物補償標(biāo)準(zhǔn)進行。
第十八條（在建工程評估） 在建工程應(yīng)采用成本法進行評估。在建工程評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進度以政府管理部門通知停工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。
第十九條（臨時建筑評估） 未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)評估其建筑物殘值。
第二十條（其他） 凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、機電設(shè)備、工程造價等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)協(xié)助評估。
本技術(shù)規(guī)范未作規(guī)定的，應(yīng)按照國家和本市其他房地產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條（解釋部門） 本技術(shù)規(guī)范由上海市房屋土地資源管理局負責(zé)解釋。
第二十二條（實施日期） 本技術(shù)規(guī)范自頒發(fā)之日起生效。
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